Po zakupie

Kupno domu z rynku wtórnego wiąże się z tym, że kupujący nie ma dokładnej wiedzy na temat stanu technicznego budynku, jego wad i niedociągnięć, tak jak pierwszy właściciel. Na przestrzeni czasu, na rynku nieruchomości pojawiło się wiele spraw, dotyczących wad budynków mieszkalnych. 

Początkowo stronami sporów byli jedynie kupujący i sprzedający, ewentualnie również poprzedni właściciele. Skala i charakter problemów, spowodowała konieczność szerszego ujęcia tego tematu.

Kiedy sprzedawca odpowiada za wady budynku?

Problematyka rękojmi za wady budynku uregulowana jest w ustawie o ochronie konsumentów, która ogranicza odpowiedzialność sprzedawcy i wprowadza ułatwienia dla kupującego, mające na celu uzyskanie przez niego odszkodowania, na wypadek wad zakupionego domu.
Generalną zasadą jest to, że sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności za wady budynku pod warunkiem, że sprzedawana nieruchomość będzie posiadała:
1. ważny tilstandsrapport
2. ważny el-installationsrapport
3. oraz ofertę ubezpieczenia na wypadek wad budynku – ejerskifteforsikring.

Przeczytaj również artykuł Raporty techniczne - tilstandsrapport i elinstallationsrapport.

Istnieją pewne wyjątkowe sytuacje, w których sprzedawca, pomimo spełnienia powyższych warunków, może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za wady budynku. Dzieje się tak wtedy, gdy zostanie mu udowodnione, że wiedział o wadzie i nie powiadomił o tym nabywcy albo specjalisty, przygotowującego raport techniczny.
W większości transakcji sprzedawca będzie korzystał z obowiązujących przepisów aby ograniczyć swoją odpowiedzialność i zapewnić ochronę kupującemu. W niektórych sytuacjach pomija się przygotowanie raportów technicznych i przedstawienie oferty ubezpieczenia, np. w przypadku podziału nieruchomości przy rozwodzie czy sprzedaży nieruchomości pomiędzy członkami rodziny.

Kiedy można zgłosić wadę nieruchomości?

Prawo do reklamacji przysługuje nowemu właścicielowi w ciągu 10 lat od chwili zakupu domu (a dokładniej przejęcia domu). Reklamację należy zgłosić jak najszybciej od pojawienia się wady, najpóźniej 3 lata od jej zauważenia, w ciągu tego 10-cio letniego terminu. Jeśli wada ujawni się np. w dziewiątym roku użytkowania, czas na reklamację upływa wraz z końcem 10-cio letniego terminu reklamacyjnego.
Nie można oczekiwać aż wada się pogłębi i w ten sposób liczyć na większe odszkodowanie od poprzedniego właściciela lub firmy ubezpieczeniowej. Takie działanie może zostać uznane za celowe zaniechanie i działanie na szkodę i firma ubezpieczeniowa może odmówić wypłaty odszkodowania.
Samo zgłoszenie poprzedniemu właścicielowi ujawnienia się wady, nie wstrzymuje biegu 10-letniego terminu na zgłaszanie reklamacji. Dlatego, zwłaszcza jeśli sprzedawca uchyla się od odpowiedzialności, zawsze warto udać się po poradę do adwokata, który w odpowiedni sposób poprowadzi sprawę.

Jak i gdzie zgłosić wadę domu?

W przypadku ujawienia się ukrytej wady budynku (czyli nie wymienionej w raportach technicznych), w trakcie późniejszego użytkowania go przez kupującego, ma on prawo do zgłoszenia szkody w firmie ubezpieczeniowej, której ofertę ejerskifteforsikring przyjął w momencie zakupu lub zgłosić błędy w raportach technicznych, specjalistom, którzy je przygotowywali lub sprzedawcy.
Na kupującym spoczywa obowiązek udowodnienia, że wada, która ujawniła się po jakimś czasie, istniała w momencie zakupu nieruchomości.
Bardzo istotne jest aby kupujący zgłosił istnienie problemu jak najszybciej, tuż po ujawnieniu się wady. Zgłoszenia należy dokonać na piśmie. Nie należy próbować samemu naprawiać szkody, zanim nie zostanie ustalone kto ponosi odpowiedzialność i kto zobowiązany jest do zapłaty odszkodowania.
Jeśli właściciel domu sam dokona naprawy, trudno będzie udowodnić kto ponosi odpowiedzialność za powstałą szkodę a firma ubezpieczeniowa z pewnością odrzuci żądanie wypłaty odszkodowania.
Oczywiście, jeśli wymaga tego sytuacja, należy zabezpieczyć dom przed pogłębianiem się szkody i ograniczyć straty, np. zabezpieczyć przeciekający dach aby woda nie przedostawała się do pomieszczeń.

Kiedy reklamacja nie przysługuje?

Wszystko co jest wspomniane w raportach technicznych jako błąd, wady ujawnione przez sprzedającego oraz wszystko to, co przy normalnej inspekcji domu można samodzielnie zauważyć jako błąd, nie jest objęte ochroną ubezpieczeniową i reklamacją w stosunku do sprzedającego.
Należy podkreślić, iż jeśli kupujący nie skorzysta z ejerskifteforsikring, bierze na siebie ryzyko pokrycia ewentualnych kosztów napraw. Chyba, że udowodni celowe ukrycie wad przez sprzedającego albo błędy w raportach technicznych.
Dlatego zalecane jest skorzystanie z ejerskifteforsikring w momencie zakupu nieruchomości, mimo iż zawarcie tego ubezpieczenia nie jest obowiązkowe.
Nie wszystkie wady budynku będą mogły być zakwalifikowane jako wady budynku w sensie prawnym, podlegającym ochronie ubezpieczeniowej. Dobrym przykładem jest wilgoć i woda w piwnicy. O ile sprzedawca nie zagwarantuje, że piwnica nie jest zawilgocona, problem z wilgocią nie jest podstawą do żądania odszkodowania, ponieważ w większości domów z piwnicą, budowanych kilkadziesiąt lat temu, należy spodziewać się takiego problemu. Ponad to, w większości przypadków, kupujący oglądając dom, może zauważyć, jakie warunki panują w najniższych partiach budynku i innych pomieszczeniach i zgodnie z obowiązującą na rynku nieruchomości zasadą „kupuje to co widzi”.

Powyżej opisane zostały zasady postępowania w przypadku wad domów i mieszkań z wykonanymi raportami technicznymi (ejerlejlighed med tilstandsrapport). Dla budynków mieszkalnych typu blok i pozostałych mieszkań, stosuje się inne zasady, ponieważ zwykle nie ma przygotowanych dla nich raportów technicznych.
Jeśli masz problem z zakupionym domem, skontaktuj się z nami poprzez formularz kontaktowy lub zadzwoń. Zajmujemy się tego typu sprawami od 1997 r., więc możesz liczyć na naszą wiedzę i doświadczenie.