Rynek nieruchomości

Wynajmując dom, mieszkanie lub pokój w Danii, niemal w każdym przypadku właściciel mieszkania/wynajmujący (udlejer) żąda od najemcy (lejer) zapłaty zabezpieczenia, na poczet ewentualnych przyszłych zaległości w płatności czynszu lub koniecznego remontu po zakończeniu wynajmu. Ze względu na zmianę przepisów w 2015 roku, warto wiedzieć jakie przysługują nam prawa jeśli zawarliśmy kontrakt na wynajem przed tą zmianą jak i po niej.

Właściwa umowa najmu
Przede wszystkim należy zawrzeć właściwy i zgodny z prawem kontrakt - obowiązuje jeden, oficjalny wzór kontraktu na wynajem. Nie jest on obowiązkowy ale zawiera wszystkie ważne elementy najmu, więc możemy być pewni, że nic nie zostanie pominięte.

Pobierz wzór umowy najmu tutaj.
Przeczytaj też: Zanim podpiszesz umowę najmu...

Jakiego zabezpieczenia może żądać wynajmujący?
Zabezpieczenie może przybrać postać:
1. przedpłaty czynszu - forudbetalt leje (max. trzykrotność miesięcznego czynszu)
2. depozytu (max. trzykrotność miesięcznego czynszu)
Łączna kwota zabezpieczenia nie może zatem przekroczyć 6-cio krotności miesięcznego czynszu (nie można żądać np. depozytu w wysokości 6-cio krotności miesięcznego czynszu. W umowie należy wskazać, jaka kwota odpowiada przedpłacie a jaka depozytowi.
Jeśli na początku wynajmu dokonano przedpłaty, np. za 3 miesiące, to można tą sumę zaliczyć później w trakcie okresu wypowiedzenia, na poczet czynszu, odpowiednio za 3 miesiące.
Takiej możliwości nie ma w przypadku wpłacenia depozytu, ponieważ jest to zabezpieczenie właściciela mieszkania na poczet wymaganego remontu.
Wszelkie inne zabezpieczenia a także kwota depozytu przekraczająca wartość w sumie 6-cio krotności miesięcznego czynszu, są niezgodne z prawem i mogą być zmniejszone. 

Przeczytaj artykuł: Huslejenævnet – w czym może pomóc?

Zwrot depozytu
Wynajmujący nie musi zwrócić depozytu od razu po wyprowadzce. Przyjmuje się, że na określenie ewentualnych kosztów remontu i zwrot depozytu wynajmujący ma od 1 do 1,5 miesiąca od wyprowadzki najemcy.
W ciągu 2 tygodni (do maksymalnie 4 tygodni, jeśli przewiduje to umowa) od opuszczenia mieszkania/domu ma on obowiązek poinformować najemcę na piśmie o ewentualnych uszkodzeniach, konieczności malowania i napraw. Jeśli nie dotrzyma tego terminu, nie może żądać żadnych kosztów od najemcy, czyli musi zwrócić depozyt w całości.
Nie musi jednak, w ciągu tych 2 tygodni (lub innego czasu przewidzianego w umowie) informować o cenie, jeśli nie dokonano jeszcze wyceny remontu.
Jeśli wynajmujący opóźnia się ze zwrotem depozytu po wyprowadzce, należy w pierwszej kolejności wysłać do niego listem poleconym wezwanie do zapłaty (należy zachować kopię i potwierdzenie wysłania), ze wskazaniem na jaki rachunek bankowy i w jakim czasie ma zwrócić zabezpieczenie. Jeśli wynajmujący w dalszym ciągu nie zwraca należnych pieniędzy, należy skontaktować się z organizacją zajmującą się pomocą w takich sytuacjach, jesli jest się jej członkiem, np. LLO lub z adwokatem. Możesz zwrócić się także o darmową poradę prawną, która jest dostępna w każdym większym mieście – retshjælp (wpisz w wyszukiwarkę internetową retshjælp i nazwę swojego miasta).

Przeczytaj też: Organizacje lokatorskie w Danii

Jeśli nieruchomość zmieniła właściciela w trakcie wynajmu mieszkania/domu, masz prawo domagać się zwrotu swojego depozytu od nowego właściciela.
Najemca nie może domagać się od wynajmującego odsetek od depozytu.

Huslejenævnet
Sprawami spornymi, związanymi z najmem i depozytem zajmuje się huslejenævnet przy każdej kommune. Z uwagi jednak na to, że urząd ten nie zajmuje się wszystkimi sprawami, warto zapisać się do jednej z organizacji lokatorskich by w razie problemów uzyskać szybką pomoc lub skontaktować się z adwokatem.

Jakie jest nowe prawo?
Do umów najmu zawartych przed 1 lipca 2015 r. zastosowanie mają stare przepisy. Umowy zawarte po tej dacie, podlegają nowym regulacjom.
Z punktu widzenia problematyki depozytu, najważniejszą zmianą jest obowiązek sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego, przy przeprowadzce (indflytningsrapport) jak i wyprowadzce (fraflytningsrapport), wspólnie przez najemcę i wynajmującego. Można, a nawet powinno się dołączyć do protokołów zdjęcia.
Jeśli przy sporządzaniu protokołu nie jest obecna jedna ze stron i w protokole nie zawarto wszystkich uwag (w opinii jednej ze stron), należy jak najszybciej, na piśmie zgłosić zastrzeżenia właścicielowi nieruchomości/administratorowi.
Niezależnie od obowiązku sporządzenia protokołu, najemca ma prawo w ciągu 14 dni od przeprowadzenia się do nowego mieszkania do zgłoszenia na piśmie, listem poleconym, zauważonych uchybień. O niektórych ukrytych szkodach lub brakach w mieszkaniu nie jesteśmy jednak w stanie dowiedzieć się w ciągu dwóch tygodni, wtedy należy zgłosić je na piśmie jak najszybciej po ich pojawieniu się.
W momencie wyprowadzki właściciel mieszkania musi poinformować na piśmie o terminie sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego z wyprowadzki (fraflytningsrapport), z przynajmniej 1 tygodniowym wyprzedzeniem. Jeśli tego nie zrobi nie może zatrzymać depozytu, czyli musi zwrócić go w całości, nawet jeśli protokół wykazałby szkody i konieczność remontu.
Jeśli nie zgadzasz się z jakimiś zapisami w protokołach, nie podpisuj ich i od razu wyjaśnij wszystkie niezgodności.
Wynajmujący może obciążyć najemcę tylko kosztami normalnego remontu, które wynikają ze sporządzonych protokołów i typowego zużycia mieszkania przez najemcę, do czego zalicza się np. malowanie i ma obowiązek udowodnienia konieczności przeprowadzenia remontu. Oznacza to, że wynajmujący nie może na rachunek najemcy naprawić szkód, których ten nie dokonał.

Podsumowanie
1. upewnij się, że podpisujesz właściwy kontrakt i przed podpisaniem przeczytaj go dokładnie, a najlepiej prześlij do sprawdzenia profesjonaliście;
2. sporządź wraz z najemcą protokół zdawczo-odbiorczy wprowadzając się do mieszkania i przy wyprowadzce wraz ze zdjęciami;
3. zapisz się do jednej z organizacji lokatorskich, zwłaszcza jeśli zamierzasz wynajmować mieszkanie przez dłuższy czas.

Przeczytaj również: Wypowiedzenie i zakończenie najmu – krótki przewodnik