Wynajem w Danii

Rezygnacja z mieszkania lub domu wcale nie jest tak prosta jakby się mogło wydawać. Przeczytaj krótki poradnik aby zrobić to w prawidłowy sposób.

Okres wypowiedzenia najmu przez najemcę
Jeśli wynajmujesz mieszkanie lub dom bez umowy albo w umowie w paragrafie 11 nie ma zapisów dotyczących sposobu wypowiedzenia i terminów, stosuje się ogólne przepisy prawa, tj. Lejelov. Zgodnie z tymi przepisami, długość okresu wypowiedzenia zależy od rodzaju wynajmowanego lokalu.
1. jeśli jest to pokój bez własnej kuchni – 1 miesiąc
2. w pozostałych przypadkach – 3 miesiące

Pobierz formularz wypowiedzenia najmu tutaj oraz jak wypełnić wypowiedzenie najmu tutaj.

Strony umowy najmu mogą zawrzeć inne zapisy dotyczące terminu wypowiedzenia w paragrafie 11 umowy i są one obowiązujące, o ile nie są sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa. Dopuszczalny jest zatem np. dłuższy niż 3 miesiące okres wypowiedzenia.

Przeczytaj też: Zanim podpiszesz umowę najmu…

Kiedy można wypowiedzieć najem?
Właściciel mieszkania/administrator nie możne dowolnie wypowiedzieć umowy najmu. Może to zrobić tylko w przewidzianych przez prawo, szczególnych przypadkach.
Umowa zawarta na czas nieokreślony, może zostać wypowiedziana w wyjątkowych przypadkach, np. jeśli właściciel chce sam zamieszkać w tym mieszkaniu, chce je sprzedać lub znacząco przebudować. Wówczas okres wypowiedzenia wynosi 1 rok.
Najemca nie musi podawać powodu wypowiedzenia.

Rozwiązanie najmu ze skutkiem natychmiastowym
W pewnych przypadkach dopuszczalne jest rozwiązanie najmu ze skutkiem natychmiastowym:
⦁ brak zapłaty czynszu i/lub innych prawidłowo naliczonych opłat
W przypadku braku zapłaty, właściciel musi wysłać wezwanie do zapłaty, w którym wzywa do zapłaty zaległości w ciągu 14 dni. W piśmie musi poinformować najemcę o tym: jaka kwota jest do zapłaty i na jaki numer konta należy wpłacić zaległość. Właściciel może naliczyć niewielką opłatę za wysłanie wezwania do zapłaty (około 275 DKK), którą najemca musi również zapłacić. Jeśli w tym czasie nie nastąpi zapłata, właściciel/administrator ma prawo rozwiązać najem ze skutkiem natychmiastowym, co oznacza, że najemca musi się wyprowadzić.
⦁ opuszczenie lokalu przed zakończeniem najmu lub przekazanie go w używanie osobom, które nie są stronami umowy najmu ani członkami rodziny głównego najemcy
⦁ używanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem (np. prowadzenie salonu kosmetycznego lub innej działalności gospodarczej, w tym działalności „na czarno”)
⦁ nieudostępnienie lokalu właścicielowi lub innym osobom uprawnionym, w uzasadnionych przypadkach (np. w razie awarii)
⦁ zaniedbanie lokalu, także nieogrzewanie go, zaśmiecanie
⦁ nie realizowanie swoich obowiązków jako członka wspólnoty mieszkaniowej lub zakłócanie w sposób uporczywy i poważny spokoju innym mieszkańcom (np. popełnianie przestępstw, wyrzucanie śmieci przez okno).

W każdej sytuacji właściciel/administrator musi poinformować najemcę na piśmie o możliwości zakończeniu najmu, podać powód i dać czas na ewentualne naprawienie uchybień, jeśli jest taka możliwość.
W przypadku zakończenia najmu, z powodu wyrządzenia szkód, najemca musi za nie zapłacić. Najemca musi także zwrócić ewentualne koszty, które wynajmujący poniósł w związku z eksmisją.

Właściciel nie może wypowiedzieć najmu z powodu wcześniejszego sporu z najemcą, dotyczącego wysokości czynszu lub bezprawnego naliczania przez niego opłat.

Umowa zawarta na czas określony, kończy się z upływem czasu na jaki została zawarta lub ze skutkiem natychmiastowym z wymienionych wcześniej przyczyn.

W jaki sposób prawidłowo wypowiedzieć najem?
Zarówno najemca jak i wynajmujący powinni wypowiedzieć najem na piśmie. Najlepiej jest przesłać drugiej stronie list polecony (et rekommanderet brev).
Najemca może wypowiedzieć najem również poprzez wysłanie wiadomości e-mail, jeśli dopuszczono taką możliwość w umowie. Takiej możliwości nie ma wynajmujący – może on wysłać wypowiedzenie tylko poprzez wysłanie listu poleconego na wskazany przez najemcę adres do korespondencji.
Przynajmniej 8 dni przed wyprowadzką najemca musi poinformować o nowym adresie – warto to jednak zrobić już w wypowiedzeniu (jeśli adres jest już wtedy znany).

Czynsz w okresie wypowiedzenia
Jeśli mieszkanie zostało opuszczone w czasie wypowiedzenia, przed jego upływem, wówczas właściciel mieszkania ma obowiązek poszukać na to miejsce nowego najemcy. O wcześniejszej wyprowadzce należy poinformować właściciela na piśmie.
W ten sposób poprzedni najemca jest zwolniony z obowiązku płacenia czynszu w okresie wypowiedzenia, jeśli właściciel/administrator mieszkania znajdzie na jego miejsce nowego najemcę. Właściciel ma obowiązek podjąć działania, zmierzające do znalezienia nowego najemcy, np. poprzez umieszczenie ogłoszenia.

Jeśli czynsz został przedpłacony na początku najmu przez najemcę, właściciel ma obowiązek zwrócić czynsz należny mu w okresie wypowiedzenia proporcjonalnie - od momentu wprowadzenia się nowego najemcy do końca okresu wypowiedzenia (patrz wykres poniżej - Przykład 1.).

Przykład 1.

Jeśli na samym początku najmu, dokonane zostało zabezpieczenie w postaci przedpłaty czynszu, tj. forudbetalt leje (oprócz depozytu) np. za 2 miesiące a okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące, wówczas w okresie wypowiedzenia, należy zapłacić czynsz tylko za 1 miesiąc.

Wyprowadzka i formalności z nią związane
Przed całkowitym zakończeniem najmu, należy sporządzić wraz z właścicielem protokół zdawczo-odbiorczy, który będzie podstawą do rozliczenia depozytu. Właściciel mieszkania lub domu musi poinformować przynajmniej 1 tydzień wcześniej o dniu, w którym odbędzie się spisanie protokołu.
Należy pamiętać o uzyskaniu od właściciela/administratora potwierdzenia przekazania kluczy.

Przeczytaj również: Wszystko o depozycie